Kiến nghị không sửa đổi quy hoạch sử dụng đất trong thời kỳ hiệu lực

TS. Trần Kim Chung. Ảnh: Thanh Thủy.

"Trước mắt, các quy hoạch cần có điều khoản không được sửa đổi, bổ sung trong nhiệm kỳ kế hoạch 5 năm" - Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương.

Kiến nghị được đưa ra tại hội thảo phục vụ chương trình tổng kết thi hành và sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2003 do Bộ Tài nguyên Môi trường tổ chức.

TS. Trần Kim Chung - Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương - kiến nghị trước mắt, các quy hoạch cần có điều khoản không được sửa đổi, bổ sung trong nhiệm kỳ kế hoạch 5 năm.

Ông Chung nhận định những bất cập trong công tác quy hoạch, kế hoạch không chỉ tồn tại ở chính nội tại của từng quy hoạch mà còn giữa các loại quy hoạch với nhau, gây ảnh hưởng không nhỏ đến sự phát triển của thị trường bất động sản.

Về thời gian lập quy hoạch, nhiều ý kiến cho rằng Luật Đất đai quy định kỳ quy hoạch như hiện nay là không hợp lý. 10 năm phải lập lại quy hoạch sử dụng đất rất tốn kém, mâu thuẫn với thời hạn giao đất, cho thuê đất (thời hạn này hiện đều trên 10 năm đến 70 năm hoặc lâu dài), gây tâm lý không ổn định cho người được thuê đất.

Việc lập quy hoạch sử dụng đất nói riêng và quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội nói chung được thực hiện rất công phu, tuy nhiên việc điều chỉnh quy hoạch còn tình trạng dễ dãi và chưa được quản lý chặt chẽ, chưa có sự đồng bộ, thống nhất giữa các ngành, dẫn đến tình trạng điều chỉnh làm phá vỡ mục tiêu ban đầu của quy hoạch.

Theo tổng kết của Bộ Tài nguyên Môi trường, hiện nhiều ngành sử dụng đất với quy mô lớn đã lập quy hoạch hoặc xin chủ trương thực hiện dự án chưa tuân thủ những quy định hiện hành hoặc thiếu quy định ràng buộc.

Nhiều khu công nghiệp đã được quy hoạch nhưng không có nhà đầu tư, trong khi đó nhiều nhà đầu tư lại xin bổ sung quy hoạch các khu công nghiệp đến năm 2015.

Việc chấp thuận chủ trương xây dựng sân golf - điều chỉnh quy hoạch hệ thống sân golf Việt Nam được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt cuối năm 2009, nhưng đã nhiều tỉnh thành xin điều chỉnh, bổ sung thêm sân golf. Mới đây, Bộ Kế hoạch Đầu tư có báo cáo trình Thủ tướng xin bổ sung 28 sân golf. Nếu được phê duyệt, tổng số dự án sân golf theo quy hoạch sẽ lên tới 115 dự án.

Bên cạnh đó, việc chấp thuận chủ trương đầu tư xây dựng các khu kinh tế, khu đô thị mới, khu liên hợp nông - công nghiệp - dịch vụ hàng nghìn ha dẫn đến tình trạng đất đai bị khoanh bao, đầu tư hạ tầng tốn kém, dàn trải nhưng khả năng thu hút đầu tư thấp.

Bộ Tài nguyên Môi trường cho rằng tình trạng trên dẫn đến việc quy hoạch tổng thể kinh tế - xã hội, quy hoạch sử dụng đất chỉ chạy theo các chủ trương, hợp thức hóa việc sử dụng đất.

Theo TS.KTS. Đào Ngọc Nghiêm, Hội Quy hoạch và Phát triển Đô thị Việt Nam, quy hoạch sử dụng đất có mối quan hệ ràng buộc với quy hoạch xây dựng đô thị. Tuy nhiên, kỳ lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hiện nhiều nơi không trùng hợp với quy hoạch đô thị.

“Các quy hoạch chung đô thị phải có sự tham gia của Bộ Tài nguyên Môi trường từ khâu lập đến thẩm định”, ông Nghiêm kiến nghị.

Theo DVT

Từ khóa: quy hoạch sử dụng đất, hiệu lực,

Quy hoạch chung thủ đô : Để không nằm lâu trên giấy...

Việc thông qua Quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội có một tầm ảnh hưởng quan trọng tới tình hình phát triển của Thủ đô trong tương lai, trong đó sự phát triển bền vững của thị trường nhà ở và bất động sản. Tuy nhiên, vẫn còn nhiều bất cập.

Trên cơ sở dự báo dân số Hà Nội đến năm 2020 đạt khoảng 3,7 triệu người, quy hoạch định ra diện tích đất xây dựng đô thị cho Hà Nội khoảng 45.300 ha, chỉ tiêu khoảng 70 m2/người và đất ngoài dân dụng khoảng 19.300 ha. Còn đến năm 2030, dân số Thủ đô đạt khoảng 4,6 triệu người; diện tích đất xây dựng đô thị khoảng 55.200 ha; đất dân dụng khoảng 34.900 ha; chỉ tiêu đất xây dựng dân dụng khu vực nội đô khoảng 60 - 65 m2/người, khu vực mở rộng phía Nam sông Hồng khoảng 90 - 95 m2/người, khu mở rộng phía Bắc sông Hồng khoảng 75 - 90 m2/người; đất ngoài dân dụng khoảng 20.300 ha; Về định hướng phát triển nhà ở, đến năm 2030, diện tích bình quân nhà ở khu vực đô thị tối thiểu là 30 m2 sàn sử dụng/người và nhà ở nông thôn tối thiểu là 25 m2 sàn sử dụng/người. Như vậy, đến năm 2010, và xa hơn là 2030, sự phát triển đô thị cần khối lượng diện tích nhà ở rất lớn với nguồn tài chính khổng lồ. Chính vì vậy, theo các chuyên gia, kể từ đây, Chính phủ sẽ phải có kế hoạch phù hợp, đặc biệt trong việc tạo nguồn vốn mới cho thị trường bất động sản.

Thử nghiệm thêm công cụ tài chính

Ông Phan Thành Mai - Tổng thư ký Hiệp hội bất động sản cho rằng, trong hoàn cảnh lạm phát cao và tín dụng hạn chế như hiện nay, chúng ta có thể áp dụng giải pháp huy động vốn như chính sách nhà ở như quỹ phát triển nhà ở mà Bộ Xây dựng đang xây dựng. Ngoài ra, có thể áp dụng thêm hai nguồn vốn là vốn tiết kiệm nhà ở và quỹ tín thác bất động sản. Hiện tại, cả hai hình thức này đều đang được nghiên cứu ở VN, trong đó, quỹ tiết kiệm nhà ở được xây dựng giống như hình thức bảo hiểm xã hội với mức đóng góp dự kiến khoảng 1 - 2% tiền lương hàng tháng của người lao động. Quỹ sẽ hỗ trợ những người thu nhập thấp vay mua nhà với lãi suất ưu đãi. Riêng những người không có nhu cầu mua nhà, khi về hưu sẽ được rút toàn bộ số tiền đóng góp cộng với lãi suất mang tính hỗ trợ trượt giá. Còn Quỹ tín thác bất động sản (Reits – Real Estate Investment Trust) là mô hình quỹ chuyên đầu tư trong lĩnh vực bất động sản nói chung và nhà ở nói riêng. Mục đích của quỹ là huy động vốn nhàn rỗi của các nhà đầu tư nhỏ lẻ thông qua phát hành chứng chỉ quỹ và đầu tư vào lĩnh vực nhà ở. Thông thường, Reits được đầu tư 100% vốn vào bất động sản (các quỹ đầu tư khác chỉ được đầu tư tối đa 40%). Reits có một mối liên thông chặt chẽ với thị trường tài chính và chứng khoán...

Theo ông Mai, các hình thức này cần sớm được đưa vào thí điểm để tạo ra các công cụ mới về tài chính cho thị trường bất động sản.

Hoàn thiện pháp lý về quy hoạch

Cái khó của Hà Nội hiện nay là Luật Thủ đô chưa được Quốc hội thông qua, do vậy Hà Nội chưa có được cơ chế đặc thù trong việc huy động nguồn vốn.

Về khía cạnh DN, theo các chuyên gia, bình thường DN phải tốn một khoản chi phí khá lớn để tìm kiếm thông tin quy hoạch, nghiên cứu và quyết định đầu tư, nhưng kể từ đây, DN đã có bức tranh sáng sủa hơn, rõ ràng hơn để phục vụ cho các chủ định, mục tiêu đầu tư của mình. Chưa kể việc khi Chính phủ sử dụng các gói đầu tư như BT, BOT... DN sẽ có cơ hội tham gia bình đẳng trong các gói đầu tư phát triển đô thị. Tuy nhiên, thông tin từ Quy hoạch lần này chỉ mang tính định hướng chứ chưa thể đáp ứng nhu cầu thông tin cụ thể cũng như tỷ lệ quy hoạch chưa thể đáp ứng các nhà chuyện môn, đặc biệt các nhà đầu tư để thỏa mãn việc phân tích, lựa chọn dự án, giúp DN tiếp cận với các dự án... Trong hoàn cảnh hiện nay, DN phải xem lại sức khoẻ của chính mình, không chỉ tài chính mà cả quản trị rủi ro.

Theo TS. KTS Đào Ngọc Nghiêm - Phó chủ tịch Hội quy hoạch và phát triển đô thị Hà Nội: Cái khó của Hà Nội hiện nay là Luật Thủ đô chưa được Quốc hội thông qua do vậy Hà Nội chưa có được cơ chế đặc thù trong việc huy động nguồn vốn. Hơn nữa, chúng ta lại chưa có quy hoạch kế hoạch sử dụng đất. Trong bối cảnh hàng loạt dự án chiếm đất lúa xuất hiện tại vùng ven thời gian qua do phát triển đô thị quá nóng đã khiến quỹ đất ngày càng cạn kiệt. Vì thế không còn cách nào khác, việc điều chỉnh theo quy hoạch, thu hồi các dự án không đủ điều kiện để lấy lại quỹ đất này là điều phải tính đến. Các dự án này chiếm 65.000 ha đất - gần 70% đất phát triển đô thị của 20 năm sau, nên rõ ràng phải rà soát lại theo tiêu chí mà Hà Nội đã đưa ra. Tuy nhiên bây giờ chúng ta mới công bố quy hoạch chung. Sau đó mới triển khai quy hoạch 1/2000. Từ đó mới xem xét, rà soát lại lần nữa gần 800 đồ án, dự án. Vì vậy, đây rõ ràng là công việc cực kỳ khó khăn, tác động đến thị trường BĐS cũng như tốc độ phát triển kinh tế xã hội.

Ông Nghiêm cho rằng, tiếp sau quy hoạch chung này chúng ta phải hoàn thiện cơ sở pháp lý về quy hoạch, đó là điều lệ, quy chế quản lý của toàn TP, của từng khu vực. Ở đây đòi hỏi phải có sự tham gia của nhiều chuyên gia, nhiều ngành khoa học nếu không sẽ vấp váp, khó tháo gỡ và dẫn đến thất bại.

Theo DĐDN

Từ khóa: thực hiện, dự án, Hà Nội, quy hoạch chung hà nội,

Bất động sản nhà ở: Đà đi xuống còn tiếp diễn

Đất nền Hà Nội ở một số khu đô thị mới vùng ven tiếp tục rớt giá, trong tháng 7 mức giảm giá khoảng từ 2-3 triệu đồng/m2 so với tháng trước đó.

Cung – Cầu chệch hướng
Cơn sốt đất nền tại Hà Nội vào cuối quý 1 và đầu quý 2/2010 đã đẩy giá đất ở một dự án khu đô thị mới vùng ven tăng khoảng 50% so với đầu năm 2010, thậm chí tăng trên 70% ở một số dự án như Lê Trọng Tấn kéo dài, Nam An Khánh, Bắc An Khánh, Vân Canh, Văn Phú, Thanh Hà,…Giao dịch khá sôi động, chẳng hạn dự án Geleximco khi đó đã đạt mức trên 70 triệu đồng, tăng khoảng 30 triệu đồng trong vòng 5 tháng.

Ngay cả những khu vực như Gia Lâm cũng tăng giá khoảng từ 15 triệu đồng lên mức khoảng 25 -27 triệu đồng/m2. Khu vực Mê Linh vào cuối năm 2009 mức giá tại một số dự án khu đô thị mới dao động khoảng 5 -6 triệu đồng/m2 nhưng cơn sốt đất giữa năm 2010 đã đẩy mức giá đất nền nơi đây lên trên 10 triệu đồng/m2 tăng 2 lần.

Đầu năm 2011 trước khi chính sách thắt chặt tiền tệ của NHNN được ban hành vào tháng 3/2011 thị trường đất nên Hà Nội tiếp tục một cơn sốt sau khoảng 1 năm, mức tăng giá vào khoảng 20 – 30% so với giá năm 2011, chủ yếu do các nhà đầu cơ trên thị trường thổi giá.

Nhu cầu đầu tư, mua bán nhà đất trở nên sôi động, dòng tiền đầu cơ đổ mạnh vào thị trường bất động sản. Các dự án đưa nhau tung hàng khiến lượng cung trên thị trường gia tăng một cách đáng kể. Nhu cầu đầu tư kiếm lợi đã vô tình đẩy giá bất động sản lên quá cao so với giá trị thực của nó.

Thời điểm hiện tại do dòng tiền bị co hẹp, tính thanh khoản của thị trường ngay lập tức sẽ yếu đi, thị trường trầm lắng, giao dịch thành công giảm sút ngay cả khi giá nhà đất trên thị trường thứ cấp đã giảm xuống khoảng 30% so với thời điểm đỉnh giá ỏ hầu hết các dự án. Theo con số thống kê của Công ty tư vấn CBRE thì có đến 70% dự án khu đô thị mới tại Hà Nội có mức giảm giá vào quý 2/2011.

Một nguyên nhân khác khiến thị trường hiện nay đang rất ảm đạm đó là tâm lý chờ đợi của người mua, trong khi trái ngược là tâm lý nóng lòng bán của người bán do những khoản nợ đang dần đáo hạn.

Trong khi đó, nguồn cung nhà ở sẽ tiếp tục tăng lên trong tương lai. Theo con số thống kê vào quý 2/2011 của Savills Việt Nam, hiện tại thị trường Hà Nội đang có khoảng trên 34.000 căn biệt thự và nhà liền kề từ hơn 100 dự án từ 14 quận, huyện, trong số đó đa phần là Hợp đồng góp vốn (tức nhà ở hình thành trong tương lai). Nguồn cung này chủ yếu thuộc địa phận Hà Đông (khoảng 6000 liền kề và trên 2000 biệt thự), Hoàng Mai (trên 2500 liền kề, 100 biệt thự) và Hoài Đức (trên 2000 liền kề và khoảng 1300 biệt thự),…

Theo con số dự báo của CBRE trong năm 2011 sẽ có khoảng 30.000 căn hộ mới được các chủ đầu tư tung ra thị trường, trong khi con số này hàng năm cũng do CBRE đưa ra vào khoảng 20.000 căn. Với tình hình thị trường khó khăn như hiện nay thì nguy cơ dư thừa căn hộ trên thị trường là hoàn toàn có thể xảy ra.

Nhu cầu nhà ở tại các thành phố lớn nhu Hà Nội và Tp.HCM là rất lớn, nhưng trong thời điểm hiện tại Cầu (khả năng thanh toán) lại đang chệnh hướng so với Cung, do giá bất động sản đang nằm ngoài khả năng chi trả của số lượng lớn của người dân. Một thống kê khá thú vị mà CBRE mới đây công bố từ báo cáo thị trường Q2/2011 của Nielsen là có xấp xỉ 4% hộ gia đình ở HN có mức thu nhập bình quân trên 15 triệu đồng/tháng. Do đó, sở hữu bất động sản tại Hà Nội chỉ dơi vào số lượng nhỏ, hay nói cách khác là một người có thể đang sở hữu nhiều BĐS.

Mức giảm giá gần đây chỉ là một hệ quả từ việc đầu cơ đã thổi giá lên quá cao. Trên thực tế, giá bất động sản vẫn còn quá cao so với thu nhập thực tế của đại đa số người có nhu cầu nhà ở thực sự hiện nay.

Trong buổi thuyết trình về thị trường bất động sản Hà Nội 6 tháng của năm 2011 với các nhà đầu tư , ông Richard Leech - Giám đốc Điều hành CBRE tại Hà Nội cho rằng, nguồn cung nhà ở tại Hà Nội đang lớn hơn cầu. Dự báo năm nay nguôn cung căn hộ sẽ tăng khoảng 50% so với năm 2010 và đạt mức khoảng trên 30.000 căn hộ mới.

Mức giảm giá thường diễn ra ở những dự án thiếu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội

Giá còn giảm tiếp

Giá đất nền dự án ở những khu đô thị mới vùng ven Hà Nội đang có xu hướng giảm giá tiếp, tuy nhiên, mức độ giảm không đáng kể, và bất ngờ tụt mạnh như hồi tháng 4 vừa qua. Mức độ tụt giảm của một số dự án cũng chỉ dao động khoảng từ 1-2 triệu đồng/m2, hoặc vẫn chững và giữ nguyên sau khi có mức tụt giảm đáng kể khoảng từ 15 – 20% vào quý 2 vừa qua.

Ghi nhận của PV cho thấy hiện đa phần nhiều dự án đang có giao dịch rất chậm do ảnh hưởng của thị trường chung, và cũng có một số dự án xa trung tâm, nơi có hạ tầng chưa đầy đủ đang phải hứng chịu mức chào bán tiếp tục giảm nhẹ, vì thanh khoản thấp. Chẳng hạn như khu vực phía Tây là dự án Vân Canh –HUD với mức giá hiện tại đang chào bán khoảng từ 38 – 44 triệu đồng/m2 đối với nhà liền kề. Liền kề Kim Chung Di Trạch cũng tiếp tục giảm nhẹ khoảng 40 triệu đồng/m2, trong khi đó liền kề dự án này vào đầu năm 2011 trung bình khoảng 55 triệu đồng/m2. Thanh Hà - Cienco 5 dao động khoảng trên dưới 30 triệu đồng/m2 đối với nhà liền kề. Tân Tây Đô đầu năm mức giao dịch khoảng 53 – 55 triệu đồng/m2 thì hiện nay có lô chào bán với mức giá khoảng 38 – 40 triệu đồng/m2.

Khu vực Mê Linh, các dự án khu đô thị mới cũng đang gặp phải cảnh “chợ chiều” không người mua. Mức giá chào bán tiếp tục ở xu hướng đi xuống. Dự án Hà Phong –Mê Linh, đất biệt thự từ 200m2 đến 300m2 giá chào bán dao dộng khoảng 12 triệu đồng/m2, nhà liền kề khoảng 16 – 18 triệu đồng/m2.

Khu đô thị Chi Đông, giá chào bán đất nền khoảng 7 -8 triệu đồng/m2, Khu đô thị AIC giá chào bán hiện nay vào khoảng 12 triệu đồng/m2, dự án Diamond Park New giá chào bán khoảng 11,5 triệu đồng/m2.

Dự án khu đô thị Tùng Phương trên 11 triệu đồng/m2, dự án Minh Giang –Đầm Và liền kề được chào bán trên dưới 18 triệu đồng/m2.

Hâu hết những dự án này đều có mức giảm nhẹ so với trước đó, mức giảm này dao động khoảng từ 2-3 triệu đồng/m2 tùy từng dự án.

Theo nhận định nhiều chuyên gia bất động sản thì xu hướng giảm giá bất động sản trong năm 2011 là vẫn tiếp diễn, tuy nhiên, từ nay đến hết năm biên độ giảm sẽ không lớn, và thị trường ở trong giai đoạn thanh khoản thấp. Nhiều nhà đầu tư vẫn đang “nhòm ngó” thị trường rất sát sao để có thể tham gia thị trường vào đúng đáy, tuy nhiên, thời điểm nào là đáy của thị trường thì rất khó có thể xác định.

Ông Lê Ngọc Quỳnh – Giám đốc sàn BĐS nhà đất 24h cho biết, giao dịch thành công trên thị trường hiện nay giảm đi khá nhiều. Thực tế thị trường hiện nay khá ảm đạm, tuy nhiên, cũng có không ít nhà đầu tư đang thăm dò rất sát diễn biến của thị trường, trong đó có cả nhà đầu tư nước ngoài. Nhiều khách hàng còn đặt hàng tìm mua với số lượng khá lớn biệt thự và liền kề tại các dự án so với trước đây họ yêu cầu, tuy nhiên, đa phần khách hàng vẫn chưa đưa ra quyết định mua, mà vẫn chỉ dừng lại ở mức tìm hiểu.

Theo Cafef

Từ khóa: bất động sản, tình hình bất nhà đất,

Thắt chặt tín dụng bất động sản: Cẩn trọng không để nước ngoài thao túng

Ngân hàng Nhà nước mới đây đã đưa ra thông điệp "không nới lỏng tín dụng bất động sản” trong thời gian tới khiến các nhà đầu tư bất động sản không còn hy vọng thị trường này sẽ khởi sắc...

Thị trường bất động sản vốn đã ảm đạm nay lại càng trở nên trầm lắng khi thời gian tới, Ngân hàng Nhà nước quyết định sẽ không nới lỏng tín dụng bất động sản, Ảnh: Hoàng Long

Nhà đầu tư tìm cách chuyển nhượng dự án

Thị trường bất động sản vốn đã ảm đạm từ sau khi chủ trương thắt chặt tín dụng, kiềm chế lạm phát của Chính phủ được thực thi từ tháng 3-2011, nay lại càng trở nên trầm lắng khi thời gian tới, Ngân hàng Nhà nước quyết định sẽ không nới lỏng tín dụng bất động sản. Thông điệp này được đưa ra tại cuộc họp báo Chính phủ thường kỳ vừa qua.

Tại buổi họp báo, Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Đồng Tiến khẳng định: Chính phủ vẫn chủ trương thực hiện chính sách tiền tệ thận trọng, linh hoạt và kiểm soát tốt các tăng trưởng tín dụng ở mức 20%, đồng thời kiểm soát tín dụng đối với một số lĩnh vực, trong đó có bất động sản, chứng khoán ở mức thấp và sẽ không có chuyện nới lỏng tín dụng thuộc các lĩnh vực này.

Trước thông tin trên, nhiều ý kiến cho rằng, rất có thể thị trường bất động sản Việt Nam trong vài năm tới sẽ có một bước ngoặt lớn, với ưu thế thuộc về các nhà đầu tư nước ngoài.

Một nhà đầu tư bất động sản cho biết: Đầu vào khó, đầu ra chật vật, nên tất yếu doanh nghiệp bất động sản lâm vào bế tắc. Và khi không còn cách nào khác, việc bán rồi chuyển nhượng một phần hay toàn bộ dự án là giải pháp được nhiều doanh nghiệp chọn lựa. Theo thống kê của cơ quan chức năng TP. Hồ Chí Minh, từ đầu năm đến nay, trên thị trường bất động sản thành phố này đã có hơn 20 vụ chuyển nhượng thành công được ghi nhận, trong đó phần lớn là chuyển nhượng giữa các doanh nghiệp Việt cho doanh nghiệp nước ngoài, hoặc liên doanh.

Một số chuyên gia cho rằng, nếu diễn biến tiếp tục theo hướng thắt chặt nguồn tín dụng cho lĩnh vực bất động sản, thị trường này sẽ tiếp tục gặp khó trong thời gian tới. Nguy cơ các nhà đầu tư phải tìm nguồn vốn ở các ngân hàng nước ngoài hoặc đi vay nóng ở quỹ tín dụng "đen” rất có thể sẽ xảy ra. Tuy nhiên, theo ông Cấn Văn Lực, Cố vấn cao cấp Chủ tịch HĐQT Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) cho rằng, khả năng này là có nhưng sẽ không cao. Ông Lực lý giải, lãi suất cho vay hiện nay của các ngân hàng thương mại nước ngoài cũng cao không kém gì ngân hàng thương mại trong nước. Và bản thân các ngân hàng này cũng rất cẩn trọng với lĩnh vực tín dụng phi sản xuất như chứng khoán, bất động sản... Chỉ có những nhà đầu tư nào "đường cùng” bất đắc dĩ, đứng bên bờ vực phá sản mới "làm liều” khi mà hết cách để "cứu chữa”.

Ông Lực cũng cho biết, chính thông điệp của Ngân hàng Nhà nước vừa qua đã tạo nên một bức tranh "chuyển nhượng” đã và đang diễn ra tại thị trường này. Một số nhà đầu tư đã tìm cách sang nhượng các dự án cho các doanh nghiệp lớn, hầu hết là các nhà đầu tư nước ngoài. Việc làm này cũng là chuyện thường tình bởi họ không còn cách nào khác để tháo gỡ khó khăn trong tình thế hiện nay. Song, ông Lực cũng lo ngại, nếu không cẩn thận, hầu hết các dự án bất động sản có tên tuổi sẽ rơi vào tay các nhà đầu tư nước ngoài.

Cần linh hoạt với từng loại hình bất động sản

Bởi vậy, để tránh những mất mát không đáng có, cũng như cứu nguy cho thị trường bất động sản thời gian tới, ông Lực cho rằng, kiên định trong chính sách thắt chặt tín dụng bất động sản của Ngân hàng Nhà nước là hợp lý, song cũng cần linh động hơn đối với từng loại hình bất động sản. Thời gian tới, nên phân loại các dự án bất động sản để cân nhắc xem dự án nào nên cung cấp vốn, dự án nào tuyệt đối không cho vay. Ông Lực đơn cử, đối với các dự án chung cư cao cấp, trung tâm thương mại... thì tuyệt đối không cho vay, tránh việc doanh nghiệp vay tiền để đền bù, giải phóng mặt bằng, vừa nhằm chiếm đất để dành, vừa đầu cơ chờ tăng giá... Nhưng đối với các dự án phục vụ cho mục đích an sinh xã hội như nhà ở cho người thu nhập thấp, nhà ở xã hội... thì nên nới lỏng, điều chỉnh linh hoạt hơn.

Theo nhận định của các chuyên gia, nếu coi thị trường bất động sản là lĩnh vực phi sản xuất và ngừng cho vay toàn bộ hoạt động của lĩnh vực này một cách không chọn lọc và thiếu linh hoạt sẽ gây nhiều tổn thất cho doanh nghiệp, thiệt hại cho các ngành sản xuất trực tiếp và bất ổn cho hệ thống tài chính ngân hàng.

Theo Đại Đoàn Kết

Từ khóa: siết tín dụng, lĩnh vực phi sản xuất, nước ngoài thao túng, tín dụng bất động sản,

Lãi suất cao bóp nghẹt sản xuất

Thảo luận tại tổ về tình hình kinh tế-xã hội và ngân sách nhà nước 6 tháng đầu năm 2011; các giải pháp 6 tháng cuối năm, ĐBQH cho rằng tình hình kinh tế-xã hội đang có một số chuyển biến tích cực. Tuy nhiên, nền kinh tế vẫn còn nhiều khó khăn, thách thức.

Điều này khiến sản xuất kinh doanh gặp nhiều khó khăn, đời sống người lao động bị ảnh hưởng nặng nề.

ĐB Nguyễn Đình Quyền đặt vấn đề: Vì sao Ngân hàng Nhà nước bất lực trước hiện tượng lãi suất ngầm. Ảnh: Hồng Vĩnh.

Lãi suất cao vì “bong bóng” BĐS

Bí thư Thành ủy Hà Nội, đại biểu Phạm Quang Nghị cho rằng cần có cơ chế để quỹ bình ổn hàng hóa thật sự hiệu quả, đồng thời phải kiểm soát chặt chẽ việc tiếp nhận hỗ trợ từ quỹ này. Những biện pháp can thiệp kinh tế kiểu như quỹ bình ổn giá chỉ thực sự có ý nghĩa khi đến được tay người tiêu dùng.

“Cần hỗ trợ trực tiếp đối với những chỗ khó khăn nhất hiện nay, đó là các DN phải chịu lãi suất vay quá cao. Khó khăn của DN sẽ dẫn đến những bất ổn chung: thiếu việc làm, thất nghiệp. Nếu DN dừng sản xuất, hàng hóa khan hiếm, giá cả sẽ khó kiểm soát” - ĐB Nguyễn Ngọc Bảo (Hà Nội) đánh giá.

Một số ĐB cho rằng với lãi suất quá cao như hiện nay, DN khó mà kinh doanh có lãi, bởi ít nhất phải có lợi nhuận 25% mới đủ chi phí. Việc để tự thỏa thuận lãi suất huy động, có lúc lên tới 17-18%, thậm chí cao hơn, đẩy lãi suất cho vay lên cao. Hậu quả, tính minh bạch của hệ thống ngân hàng bị phá vỡ. Theo ĐB Nguyễn Thị Nguyệt Hường (Hà Nội), CPI đã vượt xa chỉ tiêu cả năm, chắc không dừng lại ở 15% hay 17% và tăng trưởng GDP cố gắng lắm cũng chỉ đạt khoảng 6%. Các chỉ số cho thấy khó khăn mà người dân đang gặp phải. Xảy ra đình công là hệ quả tất yếu của lạm phát. Nhiều DN đau đớn thu hẹp sản xuất, từ bỏ thị trường, sa thải lao động.

Nếu không quan tâm đến đời sống người lao động, số hộ nghèo cả nước (hơn 3 triệu hộ nghèo, 1,6 hộ cận nghèo) chắc còn tăng lên. “Cần tiếp tục kiểm soát việc cắt giảm đầu tư công. Đồng thời minh bạch thông tin để DN có định hướng kinh doanh và biết lãi suất đi về đâu, ở mức bao nhiêu. Người dân cũng biết để yên tâm hơn” - ĐB Hường nói.

Phó Chủ tịch UBT.Ư MTTQ Việt Nam Đào Văn Bình cho rằng, quản lý thị trường chưa tốt. Lãi suất cao vì “bong bóng” bất động sản. Làng ngoại thành cách trung tâm Hà Nội 20km giá đất 180 triệu đồng/m2 người ta vẫn đổ xô vay tiền mua.

Nhập siêu cao, bộ bàn ghế Trung Quốc giá 90 triệu, mang về bán 200 triệu đồng! Thực phẩm tăng giá, lẽ ra mừng cho nông dân nhưng dân không được hưởng. Để giá thực phẩm tăng 24% từ đầu năm đến nay là có vấn đề về quản lý.

“Tinh thần NQ 11 là kiềm chế lạm phát, nhưng lạm phát, nhập siêu vẫn tăng, ngân sách tiếp tục bội chi. Cần phải xem xét một cách thấu đáo các giải pháp đưa ra của Chính phủ trong 6 tháng cuối năm” - ĐB Trần Hoàng Ngân (TPHCM) kiến nghị.

Minh bạch hóa hoạt động ngân hàng

ĐB Nguyễn Đình Quyền (Hà Nội) cho rằng, báo cáo của Chính phủ quá lạc quan. Theo ông, tình hình kinh tế - xã hội phản ánh chất lượng bộ máy nhà nước. Chính phủ vừa tổng kết Đề án 30 chỉ ra rất nhiều căn bệnh của nền hành chính, nhưng tiếp theo cần làm gì để xử lý những căn bệnh đó thì không đề cập. Báo cáo chỉ có 2 dòng nói về vấn đề này. Đây là vấn đề đáng buồn, nhiều căn bệnh của bộ máy đang ảnh hưởng đến phát triển kinh tế xã hội.

Nhìn vào chính sách tiền tệ, lãi suất, ĐB Quyền cho rằng do qui định quá mở, ngân hàng mọc lên như nấm, sản xuất đình đốn nhưng lãi suất liên tục tăng. “Phải rà soát lại điều kiện thành lập và quản lý ngân hàng. Vì sao vai trò của NHNN rất mờ nhạt, bất lực trước hiện tượng lãi suất ngầm?”- ĐB Quyền đặt vấn đề.

Theo ĐB Trần Du Lịch (TPHCM), bội chi ngân sách là một căn bệnh. Ông kiến nghị “cần phải có kỷ luật ngân sách cứng”. Có ĐB đề nghị tới đây cần có giải pháp minh bạch hóa hoạt động ngân hàng, thậm chí cần thanh, kiểm tra các hoạt động của ngân hàng.

Để thực hiện mục tiêu trong thời gian tới và cả nhiệm kỳ, ĐB Lê Thanh Hải, Bí thư Thành ủy TPHCM cho rằng phải đẩy mạnh chuyển đổi cơ cấu kinh tế từ chỗ chủ yếu theo chiều rộng hiện nay sang chiều sâu một cách hợp lý. Thế nhưng, việc đưa nghị quyết vào cuộc sống như thế nào, chưa thấy có gì rõ nét. Theo ông, cần dành nguồn vốn ưu đãi, thúc đẩy đầu tư. Ví như ở TPHCM nhờ kích cầu đầu tư trong 12 năm đã huy động được 12.000 tỷ đồng tại 677 dự án. Đồng thời, cần có chính sách mạnh mẽ hơn để thu hút đầu tư vào các lĩnh vực công nghệ cao, chuẩn bị cho 5-10 năm tới.

Theo Tiền Phong

Từ khóa: lãi suất, ngân hàng, sản xuất, cho vay, Huy động vốn,

Tiền cho thuê đất từ 15.8: Không ưu đãi cho lãng phí

Bắt đầu từ 15.8, thông tư số 93 (hướng dẫn thi hành Nghị định 120) và thông tư số 94 (hướng dẫn thi hành Nghị định 121) do Bộ Tài chính mới ban hành về việc sửa đổi, bổ sung một số văn bản hiện hành liên quan đến việc thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuê mặt nước sẽ chính thức có hiệu lực. 

Theo lãnh đạo Bộ Tài chính, các văn bản mới này sẽ hướng đến việc tính tiền thuê đất theo giá thị trường và chấm dứt việc bao cấp về đất.

Cách tháo gỡ của tỉnh Nghệ An

Sau khi có nhiều ý kiến của các DN khu vực phía bắc (Hải Phòng, Thanh Hóa, Hải Dương...) về việc tiền thuê đất năm 2011 theo Nghị định 121 tăng quá cao, gấp 10-20 lần so với tiền thuê đất 2010, khiến DN đang trong tình cảnh khó khăn càng khó khăn hơn. Mới đây, cuối tháng 7 lãnh đạo tỉnh Nghệ An đã có buổi đối thoại tháo gỡ cho DN tại tỉnh này.

Toàn tỉnh Nghệ An hiện có 8.500 DN đang đăng ký kinh doanh, trong đó tại TP. Vinh có trên 900 DN đang thuê đất. Số tiền thuê đất của trên 900 DN trên địa bàn TP năm 2010 là 51 tỉ đồng, năm 2011 áp dung giá theo Nghị định 121 tăng lên 190 tỉ đồng. Theo tính toán của Hiệp hội DN tỉnh này, giá thuê đất của các DN Nghệ An đang cao hơn cả Hà Nội, TPHCM, Đà Nẵng và Bình Dương là do tỉnh áp nức giá 70% giá đất thị trường, trong khi các địa phương khác áp mức tối đa 50% giá thị trường. Chính vì thế, trong quyền hạn của mình đã quyết định, trước mắt tỉnh chỉ đạo các cơ quan chức năng giảm từ 70% theo giá thị trường xuống 50%, giảm hệ số từ 2% xuống 1,56% trên diện tích đất phi nông nghiệp.

Ảnh: Bình An.

Sẽ xoá bỏ bao cấp

Trước cách làm của tỉnh Nghệ An, ông Phạm Đình Cường- Cục trưởng Cục Quản lý công sản (Bộ Tài chính) cho biết, chủ ý của lãnh đạo tỉnh Nghệ An là mong muốn tháo gỡ cho các DN trong bối cảnh khó khăn, lãi suất cao. Tuy nhiên, cách làm này là sai nguyên tắc. Ông Cường cho biết, theo nguyên tắc của Chính phủ, trước khi Nghị định 121 được ban hành thì giá cơ sở để tính tiền thuê đất dựa trên bảng giá đất của địa phương ban hành. Khi Nghị định 121 được ban hành, tiền thuê đất được tính theo giá thị trường. “Anh không theo nguyên tắc này mà lại điều chỉnh xuống là sai nguyên tắc, dù có đúng thẩm quyền” - ông Cường nói.

Về việc DN phản ánh tiền thuê đất năm 2011 tăng lên gấp 10 lần, thậm chí gần 30 lần so với năm 2010 (khi áp cách tính của Nghị định 121), ông Cường cho rằng đây là những trường hợp đã được giữ mức tiền thuê suốt 20 năm qua mà chưa điều chỉnh. Trong khi theo quy định là 5 năm phải điều chỉnh một lần. Do vậy, mới có trường hợp có DN ở Hải Phòng chỉ phải trả tiền thuê đất với giá 1.000 đồng/m2/năm. “Như thế khác nào bao cấp” - ông Cường nói.

Theo con số Cục trưởng Cục Quản lý công sản, hiện nay, có hơn 300.000 DN đang hoạt động nhưng tiền thuê đất một năm chưa đến 3.000 tỉ đồng. Các khoản thu từ đất chỉ chiếm khoảng 8% tổng thu ngân sách, trong đó thu từ thuê đất chỉ chiếm 1/10 các khoản thu từ đất, còn lại hầu hết khoản thu về đất đều từ tiền giao đất. “Đây cũng là một nguyên nhân dẫn đến việc một số đơn vị sử dụng đất lãng phí, không đúng mục đích. Thậm chí, với tiền thuê đất ở mức thấp, một số đơn vị còn cho thuê lại để hưởng lợi. “Tự nhiên, chúng ta lại ưu đãi, bao cấp tạo điều kiện để người ta sử dụng đất không đúng mục đích và lãng phí” - ông Cường nhấn mạnh.

20% số DN sẽ được giảm 30-50% tiền thuê đất

Bộ Tài chính cũng thừa nhận có tình trạng các DN FDI được hưởng lợi hơn DN trong nước về tiền thuê đất (DN trong nước phải ứng trước tiền đền bù còn DN nước ngòai thì không). Tuy nhiên, khi áp dụng cách tính mới theo Nghị định 120 và Nghị định 121, DN trong nước và DN FDI sẽ bình đẳng về cách tính tiền thuê đất. Một điểm tiến bộ khác của 2 nghị định này - theo ông Phạm Đình Cường - là DN được trừ các khoản đã ứng trước khi tính tiền thuê đất.

Trường hợp người được thuê đất đứng ra ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ tái định cư và kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng theo phương án được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì sẽ được trừ số tiền đã ứng này vào tiền thuê đất phải nộp. Mức trừ không vượt quá số tiền thuê đất phải nộp. Số tiền bồi thường, hỗ trợ tái định cự và kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng còn lại chưa được trừ vào tiền thuê đất phải nộp (nếu có) được tính vào vốn đầu tư của dự án.

Sau khi hoàn thành hai văn bản hướng dẫn là thông tư 93 và 94 cho hai nghị định 120 và 121 về tính tiền thuê đất, mặt nước, Bộ Tài chính cho biết cũng trình Thủ tướng văn bản đề nghị giảm tiền thuê đất của DN trong năm 2011-2012 trong bối cảnh khó khăn. Theo phương án trình của Bộ Tài chính, căn cứ cách tính theo Nghị định 121, bộ kiến nghị giảm 30%- 50% tiền thuê đất năm 2011 và năm 2012 cho các DN. Đối tượng được xét giảm chỉ bao gồm khối sản xuất, không bao gồm khối dịch vụ, thương mại.

Tuy nhiên, trong khối DN sản xuất, đề nghị giảm này chỉ áp dụng cho các DN có tiền thuê đất bị điều chỉnh trong năm 2011 và 2012 (tức là ký hợp đồng thuê đất năm 2006 và 2007). Theo tính toán, số DN rơi vào trường hợp này sẽ chiếm 20% tổng số DN đang hoạt động và thực thiện hình thức thuê đất. Đối với đất sản xuất công nghiệp, bộ cũng đề xuất Thủ tướng cho phép tính thuế đất theo giá UBND tỉnh quy định thay cho quy định hiện hành là giá thị trường.

Theo Lao Động

Từ khóa: tiền thuê đất, giá thuê đất, tỷ lệ tính tiền thuê đất,

Nhà đầu tư châu Á tới tấp 'săn' BĐS Việt Nam

Mức độ đầu cơ vào BĐS ở thị trường phát triển ở châu Á giảm do giá đã quá cao. Vì thế, dòng vốn đang có xu hướng chảy ra ngoài lãnh thổ, lan sang các khu vực đang phát triển, trong đó, Việt Nam là mối quan tâm hàng đầu.

Dòng vốn chuyển dịch sang Việt Nam
Đó là nhận định của ông William Young, Giám đốc Dự án Cấp cao MIPIM ASIA tại buổi họp báo giới thiệu Hội nghị thượng đỉnh thường niên Bất động sản (BĐS) cao cấp khu vực châu Á - Thái Bình Dương và hội chợ triển lãm BĐS Quốc tế MIPIM ASIA 2011 mới đây tại Hà Nội.

Là người có nhiều năm kinh nghiệm hoạt động trong các quỹ về vốn cổ phần tư nhân liên quan đến đầu tư BĐS, đồng thời có mối quan hệ rộng khắp với các doanh nghiệp, mạng lưới nhà đầu tư BĐS khu vực, ông William Young - đến từ Hong Kong - cho rằng, một trong những lý do khiến Việt Nam vẫn là một điểm đến đầu tư BĐS phù hợp năm 2011, đó là tính thanh khoản.

"Khi xem xét thị trường nợ còn khó khăn và khá chặt chẽ của Việt Nam, ta thấy có rất nhiều cơ hội để thu hút các nhà đầu tư nước ngoài tham gia; hứa hẹn có nhiều lợi nhuận, doanh thu tốt cho họ. Tôi nghĩ 5 năm hoặc thậm chí 2 năm nữa thôi, thị trường này sẽ thể hiện rõ tính hấp dẫn của nó về mặt thanh khoản.

Trong ngắn hạn có rất nhiều khách hàng quan tâm đến việc đầu tư vào ngành BĐS Việt Nam ở rất nhiều phân khúc như, nhà ở, trung tâm thương mại, bán lẻ, khách sạn. Ngoài ra, dự án xây dựng một sòng bạc, casino tại Việt Nam vừa qua, sẽ có tác động tích cực trong thu hút thêm đầu tư nước ngoài vào thị trường này".

Vị giám đốc Dự án Cấp cao MIPIM ASIA đã đưa ra phân tích như vậy trong bối cảnh tình hình tại các thị trường BĐS phát triển như HongKong, Trung Quốc đại lục, Singapore một hai năm trở lại đây phục hồi mạnh mẽ sau cú sốc sụp đổ của đại gia Ngân hàng Mỹ Lehman Brothers trong cơn khủng hoảng năm 2008.

Điều này khiến cho giá BĐS tại các thị trường đó quá đắt đỏ, dẫn đến trầm lắng. Dòng tiền có xu hướng chuyển dịch ra các nước láng giềng, thậm chí sang cả châu Âu, châu Mỹ. Trong đó, thị trường đang phát triển như Việt Nam, cơ hội đầu tư rất tích cực.

"Nhìn nhận các đánh giá của nhà đầu tư châu Á, tôi thấy họ quan tâm rất nhiều đến thị trường Việt Nam. Do đó, cần giúp họ hiểu thêm hiện trạng của thị trường này. Sự kiện MIPIM ASIA diễn ra tại Hong Kong giữa tháng 11/2011, nơi các doanh nghiệp Việt Nam được tiếp cận với khoảng 200 nhà đầu tư lớn ở khu vực và thế giới chính cơ hội giao lưu, quảng bá, xúc tiến làm ăn đáng chú ý" - ông William Young cho hay.

Cuộc chơi của những vận động viên marathon
Một bản báo cáo mới nhất của hãng tư vấn và tiếp thị CBRE Việt Nam đưa ra cho thấy, đám mây đen bao phủ hầu hết các phân khúc BĐS ở hiện tại không có nghĩa rằng ai tham gia ở thời điểm này cũng đều chịu thiệt. Ngược lại, thị trường còn rất nhiều cơ hội được ví như hình ảnh "trong đá vẫn có ngọc".

Ông Richard Leech - Giám đốc Điều hành CBRE cho rằng, tại Hà Nội các dự án thiếu vốn, ngưng trệ triển khai đang tại điều kiện cho các dự án khác mà chủ đầu tư có tiềm lực hơn. Bởi lẽ, mặc dù dự bán năm 2011 có đến hơn 30.000 căn hộ sẽ được chủ đầu tư đưa ra thị trường nhưng về dài hạn, nguồn cung sẽ trở nên thiếu hụt ở các phân khúc căn hộ hạng sang, căn hộ dịch vụ cho thuê, văn phòng cao cấp và khách sạn.

Một yếu tố khác nữa theo ghi nhận của CBRE, tại thị trường BĐS Việt Nam đã và đang xuất hiện tỷ lệ lợi nhuận cao, có thể đứng hàng cao nhất ở châu Á mà tiền thuê lại được thanh toán bằng đôla. Khó khăn hiện tại sẽ không có chỗ cho các nhà đầu tư ngắn hạn, nhỏ lẻ mà sẽ là cuộc thay thế dần của các đại gia, các "vận động viên chạy marathon".

Trong một phân tích dự báo về tình hình đầu tư nước ngoài vào BĐS năm 2011, ông Marc Townsend, Tổng giám đốc của CBRE từng cho rằng, nếu như nhiều năm về trước, các nhà đầu tư nước ngoài đến từ Hàn Quốc, Singapore, Đài Loan, Malaysia... dường như chỉ "ngồi ghế sau" so với các nhà phát triển dự án trong nước, thì từ năm 2010, nhiều tập đoàn BĐS khu vực châu Á đã có xu hướng quay trở lại Việt Nam. Một phần của câu chuyện này là tại các thị trường như Philippine, Thái Lan, Singapore, Hong Kong đang trở nên không còn hấp dẫn.

Lấy ví dụ một số tòa nhà được xây dựng trên đường Robinson ở Singapore, nếu nhà đầu tư phải chi phí 15.000 đôla/m2 để xây nhà ở bán hoặc cho thuê mà chỉ kiếm được lợi nhuận là 3% - một tỷ lệ quá thấp, thì việc họ đầu tư vào các địa điểm tốt ở VN thì tỷ lệ tăng trưởng sẽ rất cao, có thể hơn 20%. "Ở VN, vấn đề các dự án sẽ sinh lời sau 6-10 năm chứ không chỉ có 6 tháng như các quốc gia khác" - ông Marc Townsend đúc kết.

Giới nghiên cứu của CBRE đánh giá, đằng sau những khó khăn do chính sách thắt chặt tiền tệ, thị trường vẫn được hỗ trợ mạnh mẽ từ việc đầu tư cơ sở hạ tầng của Chính phủ.

Đây được xem là yếu tố hỗ trợ tốt nhất cho thị trường bất động sản trong thời gian tới như việc hoàn thành QL32 đoạn Diễn - Nhổn vào tháng 8 năm 2011, hoàn thành GPMB giai đoạn 1 đoạn Cầu Chui - Cầu Đuống, khánh thành nhà ga mới sân bay Nội Bài trong quý 3/2011, xây dựng đường nối cầu Nhật Tân - Nội Bài...

Nói về triển vọng của thị trường trong tương lai, ông Richard Leech ví von: "không bao giờ có cầu vồng mà trước đó lại không có mưa giông, hiện chúng ta đang ở trong giai đoạn mây đen kéo đến, nhưng hy vọng thị trường sẽ trở lại thời hoàng kim trong thời gian ngắn".

Một tia sáng mà CBRE bắt đầu ghi nhận thấy thông qua các chỉ số như: vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài và tỷ giá tiền đồng ổn định, lãi suất và lạm phát dự kiến sẽ giảm vào quý IV/2011, đơn vị này đánh giá sẽ góp phần vực dậy thị trường ra khỏi giai đoạn đen tối.

Theo DĐKTVN

Từ khóa: bds việt nam, nhà đầu tư châu á,