Kỳ 2: Phân tích chìa khóa SMART trong đầu tư bất động sản

Một nhà đầu tư thông minh luôn có những phân tích và đánh giá thị trường trước khi đi đến quyết định có “đặt cược” vào một dự án sắp ra đời hay không? Để hạn chế được những rủi ro trong đầu tư, chìa khóa SMART như là tấm gương phản chiếu bức tranh rõ nét nhất của sự thành công hay thất bại của một dự án bất động sản trước khi được đưa ra thị trường.

Một nhà đầu tư có tâm họ luôn hiểu rõ sự song hành của lợi nhuận và sự đóng góp cho xã hội. Ngoài yếu tố lợi nhuận, nhà đầu tư còn quan tâm đến những yếu tố quan trọng không kém đó là: Dự án này phục vụ cho ai? Những lợi ích mà dự án sẽ mang lại cho cộng đồng?

Tính thẫm mỹ của dự án? Giải quyết được nhu cầu nhà ở cho bao nhiêu hộ dân? Một chủ đầu tư có quan điểm đúng đắn thường có xác suất thành công cao hơn những dự án mà chủ đầu tư đặt lợi nhuận lên trên lợi ích của cộng đồng.

Từ kinh nghiệm của những nhà đầu tư thành công ở các nước phát triển. Chúng tôi muốn chia sẻ thêm thông tin về một góc nhìn khác trong giới đầu tư thường sử dụng. Chìa khóa SMART trong đầu tư.

Cụ thể - Specific

Khi nói đến sự cụ thể, thường những nhà đầu tư phải nghĩ ngay đến các yếu tố cấu thành lên một dự án thành công. Là điểm gặp nhau của người thụ hưởng và sản phẩm. Người thụ hưởng ở đây là ai? Thu nhập của họ ra sao? Giải pháp tài chính cho họ?

Việc lựa chọn đúng đối tượng cho dự án đã là một thành công và giải quyết nhanh sản phẩm tránh nằm lâu trên thị trường. Nhà đầu tư phải có một bảng phân tích chi tiết thị trường được các chuyên viên phân tích chuyên ngành thống kê từ các nguồn đáng tin cậy theo từng hạn mục cụ thể, rõ ràng, chính xác, theo yêu cầu của chủ đầu tư. Để có một dự án thành công, yếu tố đầu tiên mà chúng tôi muốn đề cập đến đó là giá sản phẩm có phù hợp với thu nhập bình quân đầu người của một quốc gia?

Xác định thu nhập người thụ hưởng:

Thật sự thu nhập bình quân hiện nay của người dân Việt Nam là bao nhiêu so với các nước trong khu vực? Bảng phân tích thu nhập dưới đây cho chúng ta một góc nhìn khách quan và toàn cảnh hơn về thu nhập bình quân của người Việt Nam hiện nay so với các nước trong khu vực.

Tăng trưởng thu nhập bình quân đầu người của một số nước Đông Nam Á
(Đô la Mỹ)	Theo tỷ giá hiện tại			Theo sức mua ngang giá (PPP)
	1990	2010	Tăng (lần)	1990	2010	Tăng (lần)
Việt Nam	98	1.224	12,5	654	3.185	4,9
Singapore	11.841	41.987	3,5	18.225	57.791	3,2
Indonesia	620	2.950	4,8	1.450	4.304	3,0
Thái Lan	1.495	4.613	3,1	2.841	8.500	3,0

( Nguồn WB - TS Phan Minh Ngọc )

Theo bảng trên thì thu nhập bình quân đầu người của Việt Nam tăng tới 12,5 lần trong khoảng 1900-2010, bỏ xa các nước khác trong bảng. Trong khi đó, trong 20 năm này GDP thực của Việt Nam (tính bằng đồng theo giá cố định) chỉ tăng ở mức 4,4 lần (với tốc độ tăng trưởng GDP thực trung bình – CAGR of real GDP – là 7,4%/năm). Vì mức tăng dân số trong 20 năm này là 1,3 lần, nên thực chất mức tăng thu nhập bình quân đầu người tính bằng đồng theo giá cố định chỉ còn 3,4 lần (=4,4/1,3).

Chỉ số khử lạm phát GDP (GDP deflator) của Việt Nam tăng tới 11,3 lần trong thời kỳ 1990-2010. Như nói ở trên, trong cùng thời kỳ này, GDP thực tăng 4,4 lần và dân số tăng 1,3 lần. Ngoài ra, tỷ giá tiền đồng tăng 3 lần trong cùng thời kỳ.

Do nhược điểm lớn của việc tính, so sánh thu nhập bình quân đầu người dựa vào GDP tính bằng đô la Mỹ theo giá hiện hành, WB và các tổ chức thế giới mới phải đưa thêm tính toán áp dụng PPP (GDP bình quân đầu người theo sức mua tương đương) như trong Bảng 1. Và theo bảng này thì PPP trên đầu người của Việt Nam chỉ tăng 4,9 lần trong 20 năm, không quá khác biệt so với khi tính theo tốc độ tăng trưởng GDP thực tính gộp trong 20 năm này (4,4 lần)

Qua bảng thống kê nêu trên chúng ta có thể thấy, với thu nhập bình quân đầu người của Việt Nam hiện nay khoảng tầm 25 triệu đồng/năm để có một dự án phù hợp với thu nhập này thật sự không phải là điều dễ dàng cho những chủ đầu tư. Chi phí giá thành của một dự án được tính gộp luôn cả những loại phí “không tên” và kéo quá dài thời gian với bao nhiêu tầng nấc để được cấp phép là một bài toán khó.

Giải pháp tài chính

Hầu hết người dân các nước (trên 95%) đều mua nhà trả góp thông qua vốn vay của ngân hàng với thời gian cho vay trên 20 năm đến 30 năm tùy vào tuổi tác người đi vay, Lãi suất được sự kiểm soát chặt chẽ của chính phủ và ổn định trong một thời gian dài. Gói hỗ trợ 30.000 tỉ như vừa qua của Chính phủ là một tín hiệu rất đáng mừng. Tuy nhiên, với thời hạn ấn định chỉ trong ba năm và chỉ có một số đối tượng nhất định mới được vay. Sau 3 năm sẽ theo lãi suất thị trường theo qui định của ngân hàng thì thật sự là một cái “bẫy” mà bất cứ người đi vay đều phải đắn đo không dám mạo hiểm. Như vậy, mục đích giải cứu hàng tồn kho và kích cầu thị trường BĐS sẽ không đạt được như mong muốn của người dân cũng như của Chính phủ.

Mối quan hệ hỗ tương giữa ngân hàng và nhà đầu tư như “môi với răng”. Trong bối cảnh nền tài chính ngân hàng chưa được khai thông và khó tiếp cận vì lãi suất quá cao như hiện nay thật sự là bài toán khó. Hầu hết các nhà đầu tư nước ngoài dựa vào vốn vay của ngân hàng để đầu tư dự án là chính. Mỗi ngân hàng đều có cách thẩm định tính khả thi và hiệu quả của mỗi dự án khác nhau. Tuy nhiên, quan điểm của nhà đầu tư và ngân hàng là chúng ta cùng “kiếm tiền” chứ không phải là sự “xin,cho”. Ngân hàng luôn đồng hành cùng với doanh nghiệp như một người “hùn vốn” để cùng kiếm lợi nhuận.

Để có một dự án thành công và mang lại lợi ích cho người thụ hưởng, giải quyết được nhu cầu về nhà ở đang còn rất lớn trong cộng đồng thì chính các chủ đầu tư phải có những giải pháp tài chính phù hợp cho người mua nhà như: Mua trả góp, thời gian trả góp, lãi suất và các ưu đãi khác. Quan trọng hơn là các nhà đầu tư phải tạo được uy tín và có lý lịch tài chính “sạch” bằng chính các dự án tiềm năng của mình mới hy vọng nhận được vốn vay từ ngân hàng.

Chi phí quản trị dự án

Sự ôm đồm và bao biện của các chủ đầu tư hiện nay là “lợi bất cập hại”. Chi phí quản lý quá cồng kềnh và tốn kém nhưng không hiệu quả. Chính chi phí quản lý và các chi phí “không tên” khác đã ngốn rất nhiều nguồn tài nguyên của công ty. Từ khâu xin giấy phép, giải phóng mặt bằng, phân tích thị trường đến thiết kế, tư vấn, vật liệu xây dựng, thi công, giám sát, phân phối, tiếp thị, quản lý nhân sự, tài chính kế toán, pháp lý,… Thật sự đã vắt kiệt sức các chủ đầu tư, thì cón đâu để có thời gian cho những tư duy sáng tạo ra những sản phẩm có chất lượng của dự án?

Một nhà đầu tư thành công là người phải biết chia sẻ lợi nhuận. Hãy giao những phần việc trong phạm vi có thể cho các nhà thầu phụ (Subcontractors) có khả năng giải quyết giúp như: Thiết kế, thi công, marketing, tiếp thị, phân phối, thẩm định thị trường. Hạn chế chi phí quản lý với bộ máy gọn nhẹ nhưng hiệu quả.

Kỳ 3: Đối tượng khách hàng  – Phân tích chìa khóa SMART trong đầu tư dự án BĐS